Comment gérer un héritage?

Un héritage bien géré rapporte, tout en croissant. Un héritage mal géré diminue avec le temps. Étude d’un cas réel par François Trientz, Conseiller en Gestion de Patrimoine à Courbevoie

Une histoire vraie, qui illustre à la fois une situation typique quand on se retrouve à gérer un héritage, et ma manière de travailler en tant que CGP indépendant.

Claire (le prénom a été changé) hérite d’un patrimoine qu’elle essaie de gérer seule, avant de se rendre compte qu’elle est coincée et d’en conclure qu’elle devra rogner ce patrimoine pour se créer des revenus complémentaires. En faisant appel à moi, elle a découvert que sa situation était due à de mauvais choix initiaux qui la plombaient, mais aussi qu’il était possible de changer de stratégie. Quatre ans plus tard, non seulement elle n’a rien rogné, mais son patrimoine et ses revenus ont augmenté.

Profil (anonymisé)

Nom : Claire – Année de naissance : 1963 – Famille : union libre, un enfant – Résidence principale : Paris – Profession : Directrice d’un centre équestre – Revenu mensuel : 2400€ nets – Patrimoine : 1M€ hérités en biens immobiliers et produits d’assurance-vie.

Situation

Claire me contacte en 2019, deux ans après avoir hérité. Elle pensait qu’avec cet héritage elle pourrait assurer à la fois sa retraite et l’avenir de son fils, or ce n’est pas le cas et elle cherche le moyen de générer davantage de revenus complémentaires, « parce que je me rends compte que l’immobilier, ça rapporte mais ça coûte aussi », et parce que « je ne sais pas quoi faire de ce qui traîne sur des comptes ».

Elle se sent un peu dans une tenaille, parce que d’un côté elle sait qu’elle aura une petite retraite et qu’elle aura besoin de revenus complémentaires, de l’autre elle veut que son patrimoine bénéficie à son fils : elle se demande si elle va être obligée de rogner dans son patrimoine pour vivre.

Premier rendez-vous : l’audit patrimonial. 

Nous passons presque deux heures et demie à discuter de son patrimoine et de sa situation, de ses objectifs, de ses espoirs, mais aussi de ses craintes et de ses frustrations. J’essaie de comprendre pourquoi son patrimoine lui coûte autant qu’il lui rapporte, et j’essaie de mesurer plusieurs facteurs qui vont me permettre de lui proposer des solutions vraiment adaptées à ses besoins et à ses circonstances.

Mon diagnostic : un héritage mal géré

Il y a de la marge pour augmenter les revenus complémentaires de Claire sans rogner son patrimoine, et même en le faisant croître. Le problème actuel vient du fait qu’elle a surtout hérité de l’immobilier ancien en province. L’ancien génère habituellement plus de dépenses de maintenance, d’assurance et de copropriété que le neuf. Tant que c’est loué tout va bien, mais il suffit qu’un des biens ne soit pas loué pendant quelques mois pour générer des pertes au lieu de générer du revenu. Sans compter que chaque déplacement implique des frais.

Et comme en face, le reste de l’héritage est sur de l’épargne disponible sur des livrets ou sur des assurances-vie à trop faible rendement, il n’y a pas d’amortisseurs en cas de défaut d’un locataire. 

Deuxième rendez-vous : exposé du diagnostic et proposition de solutions. 

J’explique à Claire d’où vient son problème immobilier, elle me répond que certains biens ont une valeur sentimentale et qu’elle tient à les garder. On discute, je l’aide à faire le tri dans ses priorités.

Je lui montre ensuite que le problème de ses assurances-vies vient du fait qu’elle les a souscrites chez sa  banque : ça paraît logique, mais en réalité le banquier assureur moyen travaille sur un catalogue de 200 fonds (que des fonds ceux qui intéressent sa société en terme de marge et pas les plus optimaux selon la période concernée) alors que mon catalogue comprend 1200 fonds, parce que je ne suis marié avec personne.. 

Je lui propose, vu son profil, son âge et son rapport au risque, de placer 60% de son patrimoine sur des placements sécuritaires, et 40% sur des choses un peu plus risquées de façon progressive afin de diluer le risque et améliorer la rentabilité. Claire décide de m’accorder sa confiance et de me charger de la gestion de son patrimoine, donc cette deuxième visite et mon diagnostic ne lui coûtent rien.

Solutions mises en oeuvre : 

1. Liquider tout ce qui rapporte très peu, l’immobilier ancien et les assurances-vie à faible rendement, à l’exception de ce que Claire veut conserver pour des raisons personnelles.
2. Avec l’argent obtenu, achat de:
   1. Deux nue-propriétés : un placement qui peut être loué et rapporter des revenus net de fiscalité, qui prend de la valeur chaque année, et qui est facilement transmissible
   2. Un meublé, parce que c’est une source de revenus locatifs nets de fiscalité maintenant et pendant la retraite, et parce qu’un des mes contacts venait de m’envoyer une opportunité d’achat très en-dessous des prix du marché
   3. Une seule assurance-vie, mais qui offre un bon rendement

Résultats 4 ans après notre premier contact : un héritage bien géré

✅ Patrimoine revalorisé de 4%, ce qui est un beau résultat par les temps qui courent

✅ Des revenus complémentaires réguliers qui sont passés de 2730€ par an en 2019 à 3800€ par an net de fiscalité et de charges aujourd’hui.

✅ Plus besoin de se déplacer aussi souvent en province pour remettre son bien en location.

✅ Le concubin de Claire est devenu mon client, je l’aide à optimiser la trésorerie et les investissements de la PME dont il est le dirigeant.

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