Nous savons que vous vous posez des questions sur la disparition du dispositif Pinel. Nous allons y répondre de la manière la plus claire et la plus précise possible. Suivez les conseils de votre conseiller en gestion de patrimoine.
Que vous ayez déjà investi dans l’immobilier locatif ou que vous envisagiez de le faire, cet article vous donne les informations dont vous avez besoin pour agir correctement. Avec François Trientz, conseiller en gestion de patrimoine multicarte, nous allons discuter d’un sujet qui préoccupe beaucoup d’investisseurs en France :
Pourquoi le dispositif Pinel est-il supprimé ?
François Trientz : Selon certains journalistes, le gouvernement se serait aperçu que certains propriétaires qui s’étaient engagés à louer sous le dispositif Pinel n’auraient pas respecté les critères de plafond en termes de loyer, et louaient au prix marché.
C’est à cause de ces abus que le dispositif saute?
C’est ce qui a été exprimé : est-ce que c’est la réalité? On avance aussi que le gouvernement traque les niches fiscales pour préserver la note de la France déterminé par les agences de notation (Moody’s, Standard and Poors,…). Je n’ai pas les moyens de vérifier. La seule chose qu’on peut dire, et déplorer, c’est que on est toujours en déficit de logement : il en faudrait 500 000 de plus chaque année. Ça fait 40 ans, depuis la Loi Méhaignerie, qu’on soutient la construction d’immobilier neuf par des politiques de défiscalisation : c’est-à-dire qu’en l’occurrence on supprime une niche qui génère de la croissance, de l’emploi et de la mobilité sociale. N’oublions jamais que pour qu’il y ait des locataires il faut des propriétaires.
Quelqu’un vous dit “J’ai déjà investi dans l’immobilier locatif : ça va me coûter combien la fin du Pinel?” : vous, en tant qu’expert en gestion de patrimoine, vous lui répondez quoi?
Si vous avez déjà acheté et déjà défiscalisé vous n’êtes pas impacté. Il faut savoir que le Pinel, dont le champ d’action a déjà été restreint en 2021, va perdre un peu de son intérêt après le 31 décembre 2023 et disparaîtra complètement fin 2024. Ce sont les futurs acheteurs qui seront impactés, donc il est urgent pour ceux qui souhaitent défiscaliser de le faire cette année. L’an prochain ce sera moins intéressant et dans deux ans ce ne sera plus possible du tout.
Ces investissements seront toujours aussi rentables ?
Pour ceux qui ont déjà permis de défiscaliser, oui. Le problème concerne les investissements immobiliers futurs. Il existe d’autres dispositifs qui sont très intéressants, mais certains clients ne pourront peut-être pas accéder à ces dispositifs alors qu’ils sont capable d’investir dans un bien éligible au Pinel, et surtout le nombre de biens qui vont sortir risque d’être plus restreint donc ça va (ça peut, parce que ça dépend de chaque situation, mais dans beaucoup de cas ça va) augmenter l’effort d’épargne voire le prix des biens à terme donc l’inverse de ce dont le marché a besoin pour se relancer c’est à dire une baisse des prix.
L’effort d’épargne, c’est le delta qui existe entre le total des charges que vous allez assumer pour acquérir et entretenir le bien que vous achetez, et l’ensemble des recettes que vous percevez, c’est-à-dire les loyers plus la réduction d’impôts. À partir de janvier prochain la réduction d’impôts sera moindre, et à partir de 2024 il ne restera plus que les loyers.
Vous conseillez à un investisseur, d’ici la fin 2023 d’investir quand même dans le Pinel parce que ça reste intéressant ?
Exactement, jusqu’à sa disparition ce dispositif reste l’un des plus intéressants pour acheter dans l’immobilier locatif. Ca reste bien sûr une affaire d’objectif, de localisation du bien et de situation personnelle.
Vous pensez que ça va impacter le marché immobilier ? À Paris les prix baissent… Il faut craindre une baisse plus forte, ou plus rapide ?
Pas dans le neuf. C’est vrai qu’à Paris les prix baissent déjà et qu’avec la remontée des taux la baisse peut s’amplifier pendant un temps dans l’ancien. Mais le marché risque surtout de s’enliser s’il n’y a pas de politique de relance. De plus quand on dit “les prix” c’est toujours des prix moyennés entre l’ancien et le neuf, or c’est surtout l’ancien qui baisse, par contre dans le neuf il y a d’autres facteurs qui poussent à la hausse : de plus en plus de normes à respecter, ce qui augmente les coûts, et puis le foncier (le terrain sur lequel l’immeuble est construit) actuel est plus cher que celui du passé, et les matériaux de construction augmentent comme toutes les matières premières, donc il y a encore des perspectives de potentiel de gain et de constitution du patrimoine plus aisé grâce à l’immobilier neuf locatif, mais mieux vaut les faire avant la fin de cette année.
Mais il faudra bien qu’il y ait d’autres incitations fiscales pour l’investissement immobilier, donc après le Pinel, qu’est-ce qui viendra ? Le Pinel est mort, vive quoi ?
Il reste toujours les ancêtres de la défiscalisation, surtout dans l’ancien rénové : le Malraux, le Meublé, le “monument historique” et autres dispositifs, mais pour renouveler le parc et créer le nombre de logements nécessaires à tous, il faudrait inciter le neuf sinon les prix vont augmenter par manque de logements.
Il y a aussi d’autres manières de se constituer un patrimoine ou de le faire fructifier :
la finance et l’assurance offrent des perspectives intéressantes,
ainsi que les plans d’épargne salariale ou retraite quand on est chef d’entreprise.
L’immobilier locatif va cesser d’être une stratégie d’investissement intéressante ? Est-ce qu’il faut revoir toute notre stratégie ?
Clairement, non, mais essayons d’être un peu précis. D’abord comme je viens de le dire, il ne faut de toute façon pas tout miser sur l’immobilier parce que d’autres placements en finance ou en assurance offrent des avantages très intéressants. Mais ceci dit l’immobilier demeure une classe d’actifs qui a une importance majeure dans la constitution d’un patrimoine, parce que c’est un actif qui possède une valeur d’usage, parce qu’il rapporte quand on le loue, et parce qu’il prend de la valeur sur le marché.
Tous ces avantages contribuent à faire de l’immobilier une option privilégiée (le neuf en tout cas. L’ancien c’est plus contestable, surtout avec les nouvelles normes environnementales, thermiques et énergétiques qui vont disqualifier tout un tas de biens qu’il va falloir réhabiliter à un coût non négligeable).
La seule chose c’est qu’avec la fin du Pinel l’effort d’épargne risque d’être un peu plus conséquent puisqu’on ne pourra plus bénéficier de remises fiscales.
Merci François, c’était très clair et on a bien compris qu’il fallait profiter des derniers feux du Pinel avant le 31 décembre.
Et surtout gardez bien en tête que votre cas, comme tous les autres, est très particulier. C’est important de l’étudier et d’élaborer des solutions cousues main : le prêt-à-porter coûte très cher en gestion de patrimoine.