Investir dans l’immobilier : 3 clés pour réussir

Par François Trientz, Conseiller en Gestion de Patrimoine à Courbevoie

L’investissement immobilier peut être une stratégie intéressante pour faire fructifier son patrimoine et générer des revenus. Mais avant de se lancer, il faut bien réfléchir à sa situation et ses objectifs. Dans cet article, nous allons partager avec vous quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier : le choix entre l’ancien et le neuf, la question de louer un bien meublé ou non-meublé et enfin, le choix d’investir sur fonds propres ou en empruntant.

Vaut-il mieux investir dans l’ancien ou dans le neuf?

Le choix dépend notamment de votre objectif d’investissement, de votre budget, de vos préférences personnelles et des conditions du marché immobilier local. 

Avantages de l’ancien :  

• Prix d’achat plus abordables 
• Plus de choix (davantage de biens disponibles)
• Investissement parfois dans des quartiers côtés voire en centre ville, ca dépend des biens proposés

Inconvénients de l’ancien 

• Peut nécessiter des travaux de rénovation et d’entretien plus conséquents
• Besoin de se mettre aux normes énergétiques dans le cadre de la loi « climat et résilience » de 2021

Avantages du neuf : 

• Équipements modernes
• Efficacité énergétique supérieure 
• Garantie décennale pour les défauts de construction
• Souvent plus faciles à louer 
• Peuvent offrir des incitations fiscales pour les investisseurs 

Inconvénients du neuf :

• Coût d’achat peut être plus élevé (mais le calcul du coût total du neuf est à pondérer, puisque les frais y sont plus faibles) 
• Il peut s’écouler un certain temps avant que l’emplacement ne donne la pleine mesure de son potentiel.

En fin de compte, il est important de bien réfléchir à votre situation et à vos objectifs d’investissement avant de prendre une décision. L’intérêt de tel ou tel bien est fonction de sa situation et de son attractivité à court, moyen voire long terme. 

Consultez un conseiller en gestion de patrimoine qui maîtrise les différents types d’investissement immobilier pour obtenir des conseils sur les conditions du marché local et les opportunités d’investissement. Chez Plus-Value Patrimoine nous croyons que le plus important dans le cadre d’un investissement immobilier, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, c’est la règle des 3 E : l’Emplacement, l’Emplacement et surtout l’Emplacement.

Meublé ou non-meublé ?

L’immobilier meublé peut permettre d’annuler ou de réduire fortement la fiscalité des revenus locatifs pendant une certaine durée, et dans certains cas offrir des rendements plus élevés que l’immobilier locatif non meublé. Pour certains investisseurs cela peut être une solution très intéressante.

Avantages du meublé :

• rendements locatifs potentiellement plus élevés selon l’emplacement : les locataires sont souvent disposés à payer une prime pour les logements meublés, en particulier dans les grandes villes ou les zones touristiques
• durées de location souvent plus courtes, ce qui permet aux propriétaires de renégocier les loyers plus fréquemment. 

Inconvénients du meublé : 

• Coût initial plus élevé (ameublement et décoration), 
• Coûts de remplacement du mobilier usagé ou dégradé.
• Gestion et rotation plus importante des locataires du fait de la durée des baux de location (généralement d’un an).
• Le meublé n’est pas ou peu compatible avec les dispositifs de défiscalisation et ne permet pas de réduire la fiscalité de vos autres revenus. Des investissements défiscalisant à contrario peuvent aussi améliorer grandement, par la réduction de vos impôts, la rentabilité de votre logement. 

Le débat meublé ou non meublé est toujours une affaire de circonstance, et surtout d’adéquation avec vos objectifs. Il dépend de votre fiscalité, de l’opportunité qu’il offre, de votre patrimoine existant, est-ce que vous l’achetez en direct ou par le biais d’une société (SCI, SARL,…). Le bien est-il géré par un exploitant une société de gestion ou vous même? Où est-il situé?

Consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui connaît les différents types d’investissement immobilier vous permettra d’y voir plus clair sur les opportunités d’investissement en immobilier meublé ou autres. Chez Plus-Value Patrimoine nous voyons aussi le meublé comme un moyen de recycler les biens défiscalisant à la fin de leur période de réduction d’impôts et d’offrir ainsi l’opportunité de réduire très fortement la fiscalité sur ses revenus locatifs futurs.

Investir sur fonds propres ou en empruntant?

Le choix d’investir sur fonds propres ou en empruntant dépend de votre situation financière actuelle, de votre capacité à obtenir un financement, et de vos objectifs

Avantages d’investir sur fond propres :  

• La liberté financière et la propriété immédiate du logement acheté. 
• Pas d’intérêts à payer, pas de frais liés à l’emprunt 

Inconvénients d’investir sur fond propres :  

• La taille de votre portefeuille immobilier est limitée, ce qui réduit potentiellement le rendement de vos achats futurs. En effet, si vous investissez uniquement avec vos fonds propres, vous pourriez ne pas être en mesure d’acheter autant de propriétés que vous le souhaitez  et votre portefeuille risque de ne pas être assez diversifié. 
• D’un point de vue fiscal c’est une hérésie dans le sens où vous n’aurez pas d’intérêts à déduire de la fiscalité sur vos futurs loyers, contrairement à un investissement à crédit. 
• C’est de l’épargne que vous immobilisez : (1) pour la récupérer il faudra vendre votre bien immobilier, et (2) vous pourriez mettre cette épargne à profit pour investir parallèlement dans des placements financiers qui vous permettront d’envisager de nouveaux projets, d’être plus équilibré dans votre patrimoine et de faire des arbitrages, ou de rembourser votre prêt dès que le besoin s’en fait sentir

Avantage d’investir en empruntant : 

• Possibilité d’obtenir des rendements plus élevés grâce à l’effet de levier du prêt. En effet, l’emprunt permet d’acheter des propriétés plus chères et d’augmenter le nombre de biens immobiliers dans votre portefeuille, ce qui peut accroître vos revenus locatifs, permettre de faire des arbitrages selon vos objectifs (transmission, réduction de vos impôts ou capitaliser,…).

Inconvénient d’investir en empruntant :  

• Endettement excessif et risque de défaut de paiement. Il est important de s’assurer que vous disposez des revenus suffisants pour assumer vos charges, que vous disposez d’un plan de financement sur la durée et que vous êtes en mesure de vous dégager des marges de manœuvre grâce à vos liquidités existantes ou futures.
• (Noter tout de même qu’avec les nouvelles obligations imposées par le HCSF en matière d’endettement – maximum 35% des revenus ce risque a peu de chance de se matérialiser, et que le risque de taux d’intérêt fluctuant assez rare car très peu de gens en France emprunte avec des taux variables).

Il apparait plus judicieux de faire un investissement grâce à l’effet de levier du prêt mais il convient de préparer son investissement et d’être au fait des conséquences d’un prêt. Ce qui permet au maximum de conserver ses liquidités en cas de coup dur ou pour de nouveaux projets. 

Plus-Value Patrimoine peut vous offrir de nouvelles perspectives et met à votre disposition son réseau de professionnels en matière d’investissements immobiliers, de crédit et de fiscalité afin de définir la meilleure stratégie d’investissement immobilier pour vous. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement : appelez dès aujourd’hui!